レオパレス報道に見るアパート経営のリスク
先日、テレビ東京「ガイアの夜明け」でレオパレスのアパート経営についての特集が放映されていました。
アパート経営のリスクについては、地主に対して長期の家賃保証を行ってアパート建設を促すケースが多発し、銀行融資の甘さも含めて社会問題になろうとしています。
レオパレスだけではありませんが、「30年一括借り上げ」や「家賃保証」などの言葉で CM が流れているのをご覧になった方も多いのではないかと思います。
レオパレス側はアパートオーナーに対して丁寧の説明を行い、合意の上で家賃減額やサブリース契約（この場合、レオパレスを通じた転貸契約）の解除を行っていると言っていますが、実際は、10年以上の契約については解約を行い、10年未満の契約については家賃減額を迫る社内メールが社員全員に送られていました。
アパート経営の落とし穴
実は、借地借家法という法律があり、賃料減額請求を排除する規定（一定期間家賃保証をする契約も含む）は無効となります。
アパート経営を始める方は、大手企業と契約を結ぶのだから、家賃保証やサブリース契約は契約した期間は継続してくれると思いがちですが、実は基本的に守る必要のない「契約」なのです。
実際「家賃35年保証、契約は10年更新」であったにもかかわらず、建築してからわずか数年で家賃減額された事例もあります。
アパート経営 サブリース会社の “手口”
まず、借地借家法において、アパート経営をする家主側からサブリース契約を解除することは困難ですが、レオパレスのようなサブリース会社から契約を解除することは比較的容易です。
また、サブリース契約を解除すると不動産ローンを全額借り換えしなければならないケースもあり、基本的にはアパート経営をする家主側にとって不利となります。
つまり、サブリース契約を解除されたくなければ、言い値で家賃の減額設定をせざるを得ないという訳なのです。
結局、「30年一括借り上げ」や「家賃保証」はただの口約束に過ぎず、レオパレスのようなサブリース会社が守る気がなければ有名無実化することは可能ということをオーナー側は理解しておく必要があります。
アパート経営に乗り出すということは「不動産のプロ」になるということです。
「不動産のプロ」は事情を理解した上で、アパート経営をしていると見なされますので、法律では守ってくれません。数千万円、時には数億円の借り入れを起こすアパート経営は、非常にリスクが高いということを我々は理解しておく必要があります。
